（１）旅館業法の定義
旅館業法は、旅館業の業務の適正な運営を確保すること等により、旅館業の健全な発達を図るとともに、旅館業の分野における利用者の需要の高度化及び多様化に対応したサービスの提供を促進し、もって公衆衛生及び国民生活の向上に寄与することを目的に定められた法律です。
この法律では、旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされています。この旅館業を経営する場合は、旅館業法に基づく営業許可を得なければならないこととなっています。
なお、旅館業がアパート等の貸室業と違う点は、(1)施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること、(2)施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないこと、となります。
（２）旅館業の種別
旅館業法では、旅館業を次の3つに分類しています。
- 旅館・ホテル営業 施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で、簡易宿泊営業及び下宿営業以外のもの（平成30年6月15日より、ホテル営業及び旅館営業は「旅館・ホテル営業」として、一本化されました）
- 簡易宿所営業 宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業（ペンション、ユースホステルなど）
- 下宿営業 施設を設け、１月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業
先に述べた通り、旅館業法の許可を取得すれば、営業日数の制限無しに民泊を運営することができます。旅館業法に基づいて宿泊事業を展開する場合、上記のうちいずれかの営業許可を取得する必要がありますが、一軒家やオフィスビル、マンションなどを活用した民泊事業については、簡易宿所営業の許可を取得するのが一般的となっています。
以下は北区が公表している独自規定ですが、旅館・ホテル営業と比べ、簡易宿所営業のほうが条件が易しいことがわかるかと思います。
旅館業簡易宿所営業の構造設備基準
- 客室数：規制なし（1室からでも可）
- 客室床面積：延床面積33㎡以上（宿泊者数を10人未満とする場合には、3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上）
- 玄関帳場（フロント）の設置：規制なし（国の法令上の規制はないが、条例で基準化しているケースがあり）
- 入浴設備：当該施設に近接して公衆浴場がある等入浴に支障をきたさないと認められる場合を除き、宿泊者の需要を満たすことができる適当な規模の入浴設備を有すること
- 換気等：適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること
- その他：都道府県（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市又は特別区）が条例で定める構造設備の基準に適合すること
（３）旅館業法の改正・緩和による民泊営業
簡易宿所営業による民泊が容易になったのは、民泊新法が施行された平成30年6月15日に、同時に旅館業法の一部が改正・緩和されたためです。この改正は民泊業界にとっても変化をもたらしました。実際に改正案を確認しながら、解説していきます。
客室に関する改正
① 最低客室数の廃止
✓最低客室数（ホテル営業：10 室、旅館営業：5室）の基準を廃止する。
これまでは、ホテル営業は10室、旅館営業は5室という最低客室数の基準がありました。今まではこの基準があったために、マンションの一室を民泊として運営しているようなホストは、絶対に旅館営業の区分に入ることはできませんでした。
しかしこの度、この基準が撤廃され、たった一室でも旅館業として認められることになります。これにより小規模運営をするホストも旅館業を営めることとなり、その恩恵を受けられるようになりました。
② 1客室の最低床面積の緩和
✓1客室の最低床面積（ホテル営業：洋式客室9㎡以上、旅館営業：和式客室7㎡以上）を、7㎡以上（寝台を置く客室にあっては9㎡以上）とする。
さらに、客室の最低面積も緩和されました。これまで洋室は9㎡必要でしたが、ベッドがない場合は和室同様7㎡でも認められるようになります。
設備に関する改正
客室に設備に関しても、以下の大幅な緩和がみられました。
① 洋室の構造設備の要件の廃止
洋室の構造設備の要件（寝具は洋式であること、出入口・窓に鍵をかけることができること、客室と他の客室等との境が壁造りであること）を廃止する。
② 暖房の設備基準の廃止
ホテル営業の施設における暖房の設置要件を廃止する。
③ 便所の設備基準の緩和
適当な数の便所を有すればよいこととする。
客室が洋室として認められるには、寝具は洋式であること、出入口・窓に鍵をかけることができること、客室と他の客室等との境が壁造りであることという3点を満たしていなければいけませんでしたが、これが緩和されました。さらに、暖房がない部屋でもホテル営業が可能となります。
そしてマンションなどの物件を民泊として運営するホストのネックであった、トイレの設置数も緩和されました。必ず2つ必要だと決められていましたが、適当な数があればよいとされました。「適当な数」という曖昧な表現ですが、一般的なマンション・アパートのように一室に一つ備わっていれば、不適切だと判断されないと考えられます。
玄関帳場の基準を緩和
玄関帳場、いわゆるフロントに関するルールも変更されています。
①玄関帳場等の基準の緩和
厚生労働省令で定める基準を満たす設備（ビデオカメラによる顔認証による本人確認機能等のICT設備を想定）を、玄関帳場等に代替する機能を有する設備として認めることとする。
もともとはフロントの設置が必須でありましたが、その義務が廃止になりました。代わりにビデオカメラなどを使い、ゲストの顔認証を使う方法が考えられています。旅館業法が制定された戦後では考えられなかったテクノロジーの進化に、法律がやっと追いついた形だといえるでしょう。
ただし、下記のような対応が必要となります。
① 事故が発生したときその他の緊急時における迅速な対応を可能とする設備であること
② 宿泊者名簿の正確な記載、宿泊者との客室の鍵の適切な受け渡し及び宿泊者以外の者の出入りの状況の確認その他善良の風俗の保持を可能とする設備であること。
この2点さえ守れば、ICT設備での代替が可能です。
罰則の強化
旅館業法改正の施行により、簡易宿所営業の許可は以前に比べて取得が容易になりました。簡易宿所営業の許可を取得すれば、一般的なマンションなどを民泊物件として用意できるため、上手く集客できなかった物件を民泊物件から賃貸物件として運営を切り替えることができます。
オーナーにとって収入の切り口が増えるのは安心材料ですし、黒字計上する物件が増えるのは、安定した収入が見込める物件が増えることは不動産投資に携わる方にとっても朗報です。こうした背景から、今後は民泊専用マンションの人気が高まると考えられるでしょう。実際に、一足先に規制緩和が進んでいた民泊特区・大田区では、大企業が民泊専用マンションの運用を始めています。
しかし、今回の改正では、ルールの緩和だけではなく罰則の強化も図られていますので注意しましょう。
- ✓ 無許可営業者に対する都道府県知事等による報告徴収及び立入検査等の権限規定の措置を講ずる。
- ✓ 無許可営業者等に対する罰金の上限額を３万円から１００万円に、その他旅館業法に違反した者に対する罰金の上限額を２万円から５０万円に引き上げる。
今回の改正は違法民泊を淘汰するという意味合いも込められているので、このような内容も盛り込まれたのでしょう。ただ、法律に則った運営をしていれば何の問題もありません。
（４）各自治体による上乗せ条例
簡易宿所営業による民泊営業を考える際にもう一つ注意しなければならないのは、各自治体の旅館業法に関わる条例です。「法律」と「条例」では「条例」が優先するため、法律がOKでも条例でNGという場合があります。旅館業法にも民泊新法と同様に各自治体ごとに条例が定められています。
例えば、現時点の新宿区の条例では、玄関帳場については以下のように決められています。
- 第8条 旅館業法施行令(昭和32年政令第152号。以下「政令」という。)第1条第1項第11号の規定により定める構造設備の基準は、次に掲げるとおりとする。
- (1) 宿泊者の利用しやすい位置に、受付等の事務に適した広さを有する玄関帳場を設置すること。
自治体のうち、約9割が独自の条例を定めているといわれています。そのため、民泊に関する条例については、必ず各自治体に直接確認するようにしてください。
